兰波：创新城市型适老化智慧健康社区的思考与探索

专题：第十七届中国保险文化与品牌创新论坛

　　2024年11月13日，以“静水流深”为主题的第十七届中国保险文化与品牌创新论坛暨第七届中国保险康养产业创新论坛在江苏无锡隆重举行。深圳前海丰华康养产业投资发展有限公司营运负责人兰波作了主题发言。

　　兰波结合新加坡海军部村庄的案例，指出了目前活力长者养老社区项目的市场空白，并分享了如何真正打造出城市型适老化智慧健康社区的思考和践行。

　　以下是兰波的发言全文：

　　趋势研判

　　今天很多嘉宾都分享到了7月份出台的REITs新政，养老项目首次进入了可以发行REITs产品的行列，这对于重资产养老项目的确是个重磅利好。在这份文件里面，也提到了市场化长租公寓运营商。当时保租房纳入REITs时，我就在想，可能长租公寓以及养老公寓也会很快纳入进来，果不其然。我们经常在说“9073”的养老格局，其实养老社区也好，第一居所也好，也就是目前头部保险公司与央国企投资建设的CCRC项目，严格来说就是长租公寓，因为其大部分客户入住都是以缴纳房屋使用费的形式，而不是购置房屋产权的形式。另外，这次REITs新政对于养老项目除了规模要求之外，还有一个条件也很关键，即项目近三年经营性净现金流为正，这对于目前很多重资产项目来讲还是挺难的，因为运营方支付的租金可能连投资方的资金利息都难以覆盖。当然各项成本怎么去放，这是每个公司各自要去考虑的问题。

　　从近几年地产行业发展的趋势看，投资型客户大幅减少，改善型客户显著增加。而改善型客户里面，容易被忽略的就是那些准备进入养老阶段的活力长者，他们其实是目前地产领域非常重要的购买方，这类客户在选择居住场景时，不仅是要考虑传统的区位、环境、品质等因素，也要考虑物业服务、养老服务，更要考虑资产投资上的属性。所以，作为非保险行业的企业来做康养项目，我们还是非常关注资产本身的价值角度，不是从保单渠道来获得客户，而是从资产渠道，也就是引导客户从资产投资属性来进行选择康养项目。目前每个一二线城市基本都有CCRC项目了，除了我们保险界都知晓的泰康、太保、太平、平安等，很多地方的国央企也在大举进入这个领域。以成都为例，兴城、京东方、中铁等都已布局CCRC项目，对保险公司项目形成了直接竞争。但这些项目的产品和服务的同质化非常严重，这也就给我们带来了新的思考。

　　想起了很多年前看到的一个案例，就是新加坡海军部村庄，占地面积其实很小，只有9000平米，但是它做得非常好。除了第四代建筑设计让人眼前一亮之外，它丰富的业态内容让我记忆深刻。除了可销售产权的长者公寓，还有商场、诊所、托儿所、美食餐厅、社区活动场景等等，业态非常丰富，是真正意义上的社区综合体项目。那么中国未来的养老人群到底想住在什么样的地方，什么样的环境？目前保险公司和央国企布局养老通常是两类项目，一类是CCRC，通常在城市郊区，规模大、场地很开阔、建筑修得很漂亮、园林景观好、房间相对比较大，以自理型为主。另一类是医康护项目，通常在城市中心区域，一栋楼或者几栋楼经过改造，以护理型为主。两类项目的入住客户年龄都主要集中在了80+左右，而70+的客户市场形成了空白。

　　探索实践

　　针对这种情况，我们团队开始思考，为什么大部分70+长者不愿意选择养老社区呢？因为他们还是非常健康、很有活力的，不需要照护，也就是城市中心的机构养老根本不适合他们，同时他们有很大的活动半径和很频繁的社交活动，不愿意离开熟悉的生活环境，不愿意脱离日常的社交圈子，郊区的CCRC项目也不适合他们。另外还有一个现象，现在一二线城市的中产家庭，大部分其实并不是原住民，很多是因为子女上学毕业工作后留在了这个城市，而父母都在异地。随着子女进入到40+，他们的父母也进入了70+，出于儿女尽孝、父母身体健康、彼此照顾方便等等原因，很多子女都想把父母接到城市里住。那么，是新买一套动辄大几百万的房子，还是去郊区的CCRC买一个养老份额呢？还有没有其它更好的选择呢？

　　目前我们正在跟进的一个项目，土地性质是商业用地，可以分割产权销售，位于成都的三环和四环之间，也是属于主城区的核心区位，周边的住宅二手房价为2.5万到3万，新房单价都在3万以上。这个项目我认为符合几个选址要素：第一在城市中心，配套丰富、生活便捷；第二离地铁站很近，出行不是问题；第三周边有近10万人居住的众多中高端楼盘，这部分业主自身以及他们的父母，有巨量的潜在养老需求。我们想要打造的产品，有一些功能与CCRC是相似的，但更大的差异是“生活化、生态化、开放化”，这个项目一定是完全打开的，类似新加坡海军部村庄那样的业态。比如它的一楼可能挑空十几米高，而且是一个非常开阔的空间，可以举办适合老人的、小孩的、社区的各种活动，是一个与周边社区住户共享的舞台。除了有针对全龄人群的本地美食、运动休闲、生鲜菜市、花店烘焙、生活购物、儿童教培等业态，还有适老化服务式公寓、康旅酒店、颐养照护中心等针对活力长者的专属配套设施。其中最大的亮点是与华西健康科技合作的医学生活方式中心项目，主要是针对亚健康人群的专业健康管理，因为我们的目标客群是针对70岁左右的活力长者。

　　当然我们还是会想办法拥抱保险公司，我们和很多保险公司的团队长交流过，我们非常愿意为他们提供一种他们喜欢的营销场景，共同为保单客户创造优质的、差异化的服务，不管是针对老客户的回馈活动，还是针对新客户的拓展活动。社区商业综合体、医学生活方式中心、服务式公寓、康旅酒店这些业态，都可以为保单客户提供线上线下的会员专属服务场景。

　　深圳前海丰华康养产业投资发展公司于2023年5月在深圳前海设立，注册资本3.4亿元，是深圳新产业创投集团旗下专注于健康生活、康养旅居、温泉疗愈等大健康领域的投资公司。除了正在探索的城市型适老化智慧健康社区项目，前海丰华也已经在旅居基地项目领域进行了布局。阿兰达・中国红格保险共享旅居示范基地项目，已经完成了整体的概念设计方案和一期的建筑规划设计方案，目前正在做施工前期准备工作，计划在2025年动工，2027年投入运营。

　　项目一期占地约113，838平米，建筑面积259，500平米，房间数2，636户，其中配套面积15，000平米。这个项目创新采用了“自持+销售”、“长住+旅居”、“活力+疗愈”、“基地+连锁”等模式，我们希望城市型智慧健康社区项目成为活力长者的第一居所，康养旅居基地项目成为第二居所，两个项目在客户资源、医疗资源、保险资源等方面实现紧密的互动，同时我们也希望能做出一个具有标杆地位的康养项目，并通过项目真正实现保险共享这个目标。